Международните хотелски вериги залагат на договор за управление

Владимир Казасов

На Балканите са представени 100 от международните хотелски вериги, като най-силно позиционирана е веригата Сол Мелиа, към която принадлежат 19% от всички верижни хотели в региона. В Сърбия например и съседните балкански държави много от тях все още далеч не са представени, но в близките няколко години това ще се промени, е мнението на дивелъплмънт мениджъри и консултанти на едни от най-големите световни вериги, представени на Балканите. Неотдавна те се събраха за участие в Първия инвестиционен туристически форум в Сърбия, на който THExperts бе медиен партньор.

Лизинг, договор за мениджмънт или франчайзинг?

Засега единственият международен премиум бранд е Hyatt, които управляват над 450 хотела по цял свят.

Според Ивица Чачич, дивелъмънт консултант на Marriott за Североизточна Европа и Украйна най-успешнияте и предпочитани от него методи на работа със собствениците са мениджмънт и франчайзинг.

Филип Бижуи от Rezidor Hotel Group пък отбелязва, че момента около 25% от хотелите на групата работят на лизингов принцип, 20% са на франчайзинг, а останалите 55% са с договор за управления. В началото групата е работила предимно с лизинг, но това е доста рисков за оператора вариант, затова компанията се е насочила към другите два. За последен път договор сделка с лизинг е била сключена от тях през 2009 година. Това, на което държат от Rezidor, е да няма в близост един до друг два хотела от един и същ бранд, но с различна схема на управление. Продължителността на договора зависи много от законодателството и в различни държави е различно. Например в Белгия максималният срок е 7 години, във Франция - 12, а на някои места по света е толкова дълъг, че практически е неограничен. Той акцентира върху факта, че при франчайзинг винаги се проверява много щателно управляващата компания.

Франко Перуза, отговарящ за развитието на на Steigenberger Hotel group за Югоизточна Европа, споделя на свой ред, че компанията има опит с лизинг, но в момента от 80 хотела, които оперира, няма нито един, който да притежават, и 20 са на база франчайзинг. „Ние не сме голяма верига и се опитваме да бъдем бутикови. Предпочитаме да на навлизаме в сферата на недвижимите имоти и да останем там, където сме най-силни – в менажирането на хотелите“, допълва той. Въпреки това, в зависимост от локацията и други важни фактори, веригата е отворена и към вариант за лизинг.

Hilton Worldwide вече също вече не приема лизинг, подчертава и Адела Кристеа, отговаряща за развитието на веригата в Източна Европа. По думите й почти не са им останали такива хотели, като най-често компанията се спира на договор за управление. Локацията и партньорите са сред ключовите фактори при взимането на решение. Когато става въпрос за франчайзинг, това обикновено са собственици, с които компанията вече има опит с договор за мениджмънт и които отново избират веригата и за нови свои обекти.

Печалбата на операторите и техните приоритети

Относно процента, който различните компании искат при подписване на договор Филип Бижуи от Rezidor споделя, че на първо място са калкулациите. Към всеки проект се подхожда индивидуално, но основно и задължително условие е те да могат да бъдат финансирани добре. В зависимост от размера може да става въпрос за процент, твърда сума и т.н. Най-важното е да има факти, сочещи, че проектът ще може да носи печалба. В противен случай, какъвто и да е договорът, хотелът в един момент ще фалира, подчертава той. Финансовата стабилност на партньора е най-важния фактор, смятат и от Hyatt. Първият въпрос, който се задава на потенциалните партньори, е „Защо се започва проектът?“. Причината е, че мотивацията на инвеститора е от голямо значение.

Ивица Чачич от Marriott е напълно съгласен с колегите си относно финансовата стабилност. „Много от тях идват силно ентусиазирани, с едни хубави картинки. Но само графиките не стигат. В пет от десет случая желаещите да инвестират са просто мечтатели. Всъщност, едва един от 50 хотела, с които преговаряме, завършва с подписване. Всичко зависи от първия контакт, собственикът прави първоначален подбор, но когато представител на компанията дойде, трябва да има някакво взаимно привличане и разбиране“, казва той.

„На-често потенциалните инвеститори са хора с голямо желание, които са решили, че да имаш приятел архитект или да си играл футбол с банкер са достатъчни за създаване на печеливш проект. Познаването на кмета на даден град може да помогне малко, но със сигурност не е причина да инвестираш в хотел. Предприемачите в Източна Европа са по-неопитни и често се хвърлят в необмислени и недостатъчно подплатени финансово начинания“, казва той.

Филип Бижуи добавя, че една от основните пречки е бюрокрацията и трудностите с разрешителни. Проблеми възникват и със собствеността на земята. Просто с много от казусите в Източна Европа се сблъскват за първи път и нито законодателството, нито хората знаят, как да се справят с тях.

Адела Криста пък смята, че са важни не само цифрите, а и стабилните отношения с партньорите. За пример дава факта, че 70% от сделките през последните няколко години са с вече настоящи техни партньори.

Ползите от присъствието на международни вериги

Адела Криста смята, че наличието на големи световни вериги носи много ползи на регионите. „Понякога те дори създават търсене. След Hilton може да дойдат Rezidor, Mariott и т.н. и така се формира нова дестинация, а дори може да се стигне до пускане на нови полети, отваряне на летища и т.н.“ добавя тя. За Ивица Чачич един от основните плюсове е фактът, че персоналът бива ротиран по различните хотели, включително и във водещи дестинации. Това повишава квалификацията и когато хората се върнат в родината си, те могат да предадат опита и на по-младите. Не по-маловажен за развитието на хотелиерството е и фактът, че международните хотелски вериги са носителите на стандарти, които се внедряват в дадена дестинация. А след като стандартите се въведат като добра практика в международните вериги, те се възприемат и от националните, както и от независимите хотели.